北京市规土委今天发布《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，进一步细化这4宗“限房价竞地价”试点地块的竞买规则。公告中明确了这4宗地块未来房屋的销售限价并设定了地价上限，根据补充公告，海淀区永丰产业基地的3宗地块，平均销售限价为53400元/平米，最高销售限价为56100/平米；大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800/平米，最高销售限价为58500/平米。同时，此次公告中还预设了这几宗地块的地价上限。据权威人士透露，“这次4个地块设定的地价上限，普遍比市场预期的成交价格水平要低。但无论是设定地块出让时的地价上限，还是限定的销售房价，都体现了政府对于合理引导市场预期，抑制房价快速上涨，促进房地产市场健康发展的目的。“另外，从这次房屋售价的限定看，这个意图也很明显。从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期。简单地说，购房者已经知道了未来的房价不会大涨，谁还会为高价的房子去接盘买单？既然未来两年房价也就这样，投资客再去炒房还有什么意义？”业内专家说。此外，为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时房价，此次在补充公告中也明确，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。对竞标企业的要求为提升商品住宅建设品质，开发企业除须按规划条件中明确的现有绿色建筑与住宅产业化实施要求进行建设外，此次补充公告中，还首次提出了投报高标准商品住宅建设方案的竞买方式。根据竞买规则，这些地块首先会挂牌竞价，在达到预设的地价上限时，就改为现场竞报企业自持商品住房面积比例，各企业在现场按照1%的整倍数竞投，而企业自持商品住房面积比例也有一个预设的上限，在现场竞投达到这个上限后，就改为一次性投报自持商品住房面积比例。当一次性投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，如为纯住宅的地块，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序;对于包含有独立公建的地块，需先竞投企业自持公建的面积比例，在达到100%后再投报高标准商品住宅建设方案。符合地价上限和自持100%面积的开发商要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会将对这些方案进行评分，评分的标准包括：绿色建筑星级、装配式建筑技术应用、其他节能环保技术应用、规划建设方案、企业自持商品住房运营方案等。 对两年后的房屋进行定价是否合理？对此，第一时间发布此消息的业内大号京房字（jingfangzi）做出解释：此次每个项目设置了两个价格限制，销售均价和最高单价。最高单价是指销售的房屋中最高的单价，但该项目总体的均价必须要达标。打个比方，开发商如果卖出一套比均价高（且不能超过最高单价）的房屋，就必须再相应卖一套比均价低的房屋，以保证最终整个项目均价在限价以内。而设置价格区间，也是销售的客观需要，利于不同楼层，朝向房屋销售。此次最终制定的销售限价以周边项目成交均价为基础，综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。此次测算的限定价格，以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。为满足自住性需求，四宗地块均执行90/70政策，因此在价格测算时，首先考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主；其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平米以下的普通住宅；最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。这4个地块位于的区域分别是海淀区永丰和大兴区黄村，【京房字】获得的权威数据显示，海淀区永丰地区目前周边实际成交价格为，冠城大通百旺府近三个月的成交价在每平米5.8万元到6.5万元不等；保利西山林语项目二手房的实际成交均价在5.7万元左右。而大兴区黄村区域，华润公园九里二手房的实际成交价稳定在约6.1万元，中国铁建华语全郡为新房，成交价为约5.3万元至7.3万元不等。可以看出，此次试点地块确定的销售限价，比周边的商品房偏低。第二，此次测算中还考虑了公共配套设施水平。大兴黄村地块周边地铁、商业等配套较为齐全，而海淀地块位于北部永丰地区，配套服务水平相对较弱。在限定价格测算过程中，考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后，综合评定了各地块销售限定价格。第三，海淀区永丰同时挂牌出让的自住房地块，已限定销售价格为3.5万元，是按所在区域的整体均价70%左右确定的，虽然和同地块商品住房价格不直接关联，但在本次测算商品住房销售限价时，市区有关部门也充分参考了自住房的价格因素。市住建委表示，为确保限价政策的有效执行，政策红利惠及住房需求群体，市住建委还将会同相关部门，加强项目的建设和销售管理。确保项目的建设质量和品质。加强引导，严格监管，在设计、施工、交易等环节层层把关，确保此类项目的质量、安全符合有关标准，建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。杜绝变相涨价等违规行为。将加强销售管理，明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。同时，也将严格查处倒号卖号等违规行为。购买后五年内不得再出售。四宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因采用了“控地价限房价”的出让方式，为防止购买后短期内出售牟利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后五年内不得出售。此外，此次试点地块还加入了竞投企业自持商品住房面积比例的规则，以增加租赁住房的供应。文章源自：京房字（jingfangzi） 部分内容有改动更多精彩内容关注微信号：厚泽金融【bjhoze】 有信用，借钱不求人，月利率0.58%，10-50万额度，免抵押，复制链接点击申请http://bjhoze.com:23881/?f=1501souhu